◎来源|地产密探（ID：real-estate-spy）

近日，一款名为“城市精选港龙1号集合资金信托计划”的投资产品，在坊间火热推售中，看似寻常却有点意思。

该融资主体为贵州港华置业，间接控股股东就是江苏港龙地产集团，也就是港龙中国地产的境内实体。

上述信托计划期限长达3年，预计投资收益率最高7.9%，信托资金全部向贵州港华置业发放信托贷款，投向“港龙东湖桃源”项目。

为了这笔融资，港龙中国将提供连带担保，“东湖桃源”项目G3#、G5#未售现房抵押，贵州港华置业100%股权质押担保。

该信托计划的发行方，为房企融资“好基友”的爱建信托。

爱建信托向第三方平台推介称，“港龙集团操盘经验丰富，为三条红线下的绿码房企，与我司已合作多个项目,期间配合度较好”。

港龙中国官网披露说，“东湖桃源”为公司在西南区域有代表性的大体量楼盘，占地500亩，位于贵州六盘水中心城区，毗邻东湖公园和高铁站，本身自带商业等。

该信托推介材料还透露，“东湖桃源”项目为“四三二”开发贷项目，已开盘销售，月均销售30套，称“销售情况已得到市场验证”。

去年底，央行推出针对房企融资的“金融16条”，其中就包括信托公司支持房企融资等利好政策。

当前市场行情下，金融机构还敢给房企类似六盘水等四五线城市项目放贷，确实是需要些勇气的，但反过来看，也不能对“四五线楼市”一概而论地都说差。

发迹于江苏常州的港龙中国，早期以长三角为地产扩张的腾挪腹地，2020年7月中旬以“地产黑马”狂飙赴港上市，IPO募资近14.7亿港元，为全国化布局输血。

整个2020年，港龙中国斩获销售额约313.2亿元，创历史新高，同比增幅20%，当年取得营收入41.71亿元，同比增111%；毛利15.17亿元；归母净利9.61亿元，同比增44%。

当时，港龙中国确实堪称是中小房企逆袭向千亿进发的“后起之秀”。2021年，楼市“前扬后抑”，港龙中国取得合同销售金额约300.41亿元，同比减少约4.1%，但结转营收及盈利继续高增长。

2022年，楼市持续下行，多数房企销售严重承压，港龙中国取得合同销售额只有130.04亿元，同比下滑56.7%，较同期百强房企总销售额同比下降41.3%，还是下滑幅度较大的。

这一年，港龙中国取得营收约118.92亿元，同比增长约15%；归母净利1.22亿元，同比下降74.66%。截至该年末，港龙手上70个项目，其中63个位于长三角，土储753.11万方。

从土储规模看，据克而瑞最新统计披露，2022年房企总货值榜上，港龙中国排名第74位，总货值近900亿元，权益总货值448.9亿元，权益货值率近50%，土储货值含金量较低。

去年11月，港龙中国曾完成一笔当年到期的年息率13.5%的本金1.45亿美元债的交换要约，并发行等额及等息率的美元债，利息须在今年5月9日及11月8日支付。

也就是说，今日是港龙中国上述新发美元债的付息日。截至去年底，港龙中国扣除合同负债后的资产负债率56%，较前一年末64%下降8个百分点，净负债率24%，总现金短债比1.5倍，较上年末2.5倍明显下降。

同期末，港龙中国可动用现金11.72亿元，比上年末23亿元直接减半，受限资金29.14亿元，比上年末46.08亿元减少近17亿元，一年内到期借款27.4亿元，跟上年末几乎持平，一年期以上借款40.25亿元。

依此来看，港龙中国当前短债偿付压力还是非常大，到目前为止并未出险，难能可贵。今年前3个月，其取得合同销售额32亿元，较去年同期35.6亿元略有下降。

按港龙中国2022年财报所表述的，该房企将紧抓销售窗口期，实施高周转策略，保持开工积极性，抢抓回款并达成销售目标，加大潜力城市立足和产品创新的探索等，继续寻求机会实现全国布局等。

编辑：密探君

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