楼市“寡头”格局渐成。今天土拍最“火”的三幅地分别被“厦门建发”“象屿”“厦门国贸”分食，成为土拍场上zui大赢家。

厦门建发首入雨核，与万科做邻居；象屿地产高调亮相，斩获百花湖；厦门国贸31.9亿重仓燕子矶，拿下“巨无霸”；保利豪夺“大校场”，南部新城第8子，地价拉升2600元/㎡...从这些触顶摇号拿地的房企不难来看，都是南京人熟悉的老朋友。

房企层面，保利、葛洲坝、金地、厦门建发等房企成为近两年深耕南京的典型代表，尤其是闽系房企“厦门两兄弟”在本场土拍中表现亮眼，豪气十足。同期意向报名的伟星、华润、龙湖等部分企业也参拍多宗地块，但仍未有收获，可见竞争之激烈。

今天土拍南京一共卖出12宗地块，总揽金150.085亿。其中10幅住宅用地，楼面价最zui高的一幅的为大校场G13地块，达到了34383元/㎡，相比前一次土拍这次大校场地价上涨2600元/㎡，zui高溢价率达到14.88%。

民营房企重返土拍市场，核心地段竞争愈发激烈，诸如百家湖G16，开拍1分钟触顶；雨核G14，鏖战73轮触顶；燕子矶G20，半小时触顶，其他板块多以“溢价”、“底价”成交为主。

此次土拍结束，大校场、雨核、燕子矶地价又“涨”了！

本次土拍有以下几大看点——

1、民企回归补仓意愿强烈，央国企仍是拍地“主角”。

相比3月份首场土拍，本次国央企与民企参拍热情势均力敌，就连久违露面的碧桂园也出现在此次土拍名单中，然而央国企仍是拍地主角，民企拿地金金额占比提升。

2、土拍外溢态势明显，个别板块出现“房企包圆化”，闽系房企势头迅猛。

目前在宁持续深耕房企典型房企，渐成区域“地主”的现象近几年愈发明显。诸如保利之于大校场、葛洲坝之于幕府创新区，个别房企势头迅猛，积极土储补仓...

这些开发商在某一区域已有土地储备的情况下，以更高的价格在同一区域拿地，既能拉升原先地块的土地价值，又能刺激市场购房需求加速释放，尽快回笼资金。

近几年，在房企拿地扩张过程中，部分开发商透露出了他们的布局特点，那就是喜欢深耕某一区域。因为在一个区域开发过，他们对于区域的现状、规划发展、购房需求都了如指掌，再次拿地开发，便能轻车熟路，尽快筹划加推新品入市，迅速占领市场。

3、市场分化持续，热点地块受追捧，弱能级边缘地块则可能回炉降价。

对于今年房企投资拿地方向，多家头部房企表示，会换仓到城市的核心板块。

当聚焦核心城市、核心板块拿好地成为共识时，优质地块的竞争将更加白热化。而项目开发、销售良性循环的板块，将是决定接下来房企行业格局的重要分水岭。

正是在这种新的分化角逐中，新的地产格局也正在形成，而发展韧性较强央国企，尤其是华润、中海和招商之间的竞争，也在继续。

通过此次土拍，我们看到新一线板块正在悄悄发生变化，比如说雨核的崛起，以及百家湖未来新的发展方向等等，无不向我们彰示，一股新风即将吹来。

12幅宅地成交情况（10幅宅地+2幅商办用地）：

1、触顶成交3幅

①雨核要火，73轮报价，G14触顶成交，溢价率14.7%！

1、雨核G14

出让面积：36575.88㎡

起拍楼面价：24558元/㎡

最高楼面限价：28170元/㎡

容积率：1.0＜Far≤2.8

成交楼面价：28219元/㎡

拿地总价：28.9亿

溢价率：14.71%

拿地房企：厦门建发

继3月份万科G05触顶之后，今天出让的隔壁G14地块也宣布触顶！

偏好在河西拿地的厦门建发，此次首进雨核着实有些意外，目前雨核聚集万科、华润、厦门建发等优质国央企，雨核要火...

今年3月雨核G05经过61轮竞价，最终触顶摇号被万科拿下，成交楼面价28177元/㎡。

本次G14同样竞价相当激烈，最终73轮报价被厦门建发拿下，是本场土拍首个突破限价的地块，充分说明雨核板块的潜力和市场认可度。

从成交楼面价来看，G14与万科G05旗鼓相当，地价都控制在2.8万/㎡左右，未来定价可以借鉴参考。

②百家湖G16，13轮竞价开拍1分钟触顶，溢价率14.88%！

2、百家湖G16

出让面积：31104.63㎡

起拍楼面价：18524元/㎡

最高楼面限价：21127元/㎡

容积率：1.0

成交楼面价：21280元/㎡

拿地总价：13.9亿

溢价率：14.88%

拿地房企：象屿

三个字：“没想到！久违的象屿上一次拿地还是在六合，象屿杀入百家湖确实很意外。

”百家湖G16无须多言，近二十多家开发商意向拿地，是全场竞争最为激烈的宅地之一开拍一分钟触顶，以楼面价21280元/㎡成交。

相比今年3月招商科学园G08楼面价17415元/㎡上涨了3865元/㎡，但比一河之隔的大悦城G07低了4943元/㎡。

该地块位置不错，位于百家湖硅巷，周边配套完善，南侧规划有小学、幼托用地，北侧即为秦淮新河，距离地铁3号线“胜太西路站”仅几百米。

距离南站商圈CBD一河之遥，周边有紫金研创中心等企业，有大量硅巷科研产业群体，改善需求旺盛，附近不远处还有南站大悦城G07（楼面地价26223元/㎡）、南京交通投资G86（楼面地价24661元/㎡）。

另外，相信很多人都注意到了，该地块早在2022年10月南京三批次地块中挂出过，相比较之前23576元/㎡的起拍价降了约5000元/㎡，仅有18524元/㎡。开发商拿地成本低了，加上不设毛坯限价，房企更容易做出好产品，我们不妨拭目以待。

③38轮竞价！燕子矶“巨无霸”地块，被厦门国贸触顶拿下！

3、燕子矶G20

出让面积：53773.16㎡

起拍楼面价：18530元/㎡

最高楼面限价：21187元/㎡

容积率：1.0

成交楼面价：21253元/㎡

拿地总价：31.9亿

溢价率：14.7%

拿地房企：厦门国贸

作为此次土拍总价最高的一幅地，该地块历经38轮竞价，最终由厦门国贸一举夺得，是本场第三幅也是最后一幅触顶摇号地块，这也是厦门国贸首进城北。

值得注意的是，G20比去年保利G32地价上涨了489元/㎡。

燕子矶新城这两年陆陆续续一直在卖地，基本是沿着三条地铁线出让。G20地块靠着地铁1号线北延“晓庄站”，紧邻晓庄国际广场，200米范围内有仙林外校燕子矶校区，配套较为醇熟，适合居住。

本宗地块周围已有多个商品房小区，万科燕语光年、保利燕璟和颂，随着地铁开通、医院、学校的落地，未来居住氛围会更加浓厚。

2、溢价成交2幅

①地价上涨2600元/㎡，南部新城G13历经25轮竞价，再被保利斩获！8子齐聚保利成为大校场名副其实的“大地主”。

1、南部新城G13

出让面积：28037.35㎡

起拍楼面价：30959元/㎡

最高楼面限价：35381元/㎡

容积率：1.0

成交楼面价：34383元/㎡

拿地总价：24.1亿

溢价率：11.06%

拿地房企：保利

相比前几次拍地，这次G13地块竞争尤为激烈，以前大校场三五轮就结束的土拍，这次争抢至25轮价，侧面反映地块的抢手程度。

这块地东侧有已建成的南京外国语学校，西南侧规划有初中、小学各1所，教育配套还算完备。

片区新房较多，南侧紧邻在售的华润润鸿府，除了华润润鸿府，周边聚集了云尚紫薇、保利文华、金基新睿樾府、金地大成汇文府、金陵华夏中心等多个项目，上市后竞争会非常激烈。

不过也不必过于担心，根据此前强排方案，G13项目最高不超过60米，应该会打造洋房+小高层产品，类似现在的伟星誉璟府（楼面地价30994元/㎡）和保利G02（楼面地价31727元/㎡）。

（大校场G13地块强排方案）

G13最大卖点靠近南外，因此成交地价并不低，相比今年3月份保利G02楼面地价高出2656元/㎡，但与机场跑道中轴几个项目比，G13地块又不完全是正中心，溢价成交也在情理之中。

值得注意的是，这是保利在南部新城落下的第八子，前期锦云台、琥珀云台，保利文华均取得不错的战绩，房企品牌口碑和产品力不断得以强化，深耕之势愈发显现。

2、兴智G19

出让面积：31172.7㎡

起拍楼面价：12780元/㎡

最高楼面限价：14500元/㎡

容积率：1.0

成交楼面价：13679元/㎡

拿地总价：10.66亿

溢价率：7.03%

拿地房企：金地

对于金地再次进驻兴智并不意外，金地参与开发的都会紫京，是目前在兴智板块内唯二在售商品房。

地块距离主城较远，注定面向城北地缘客群，不过兴智城市界面新颖、通过地铁6号线去燕子矶比较近，对于燕子矶、新玄武外溢刚需购房者来说，是个不错的选择。

目前板块内基础生活配套较为匮乏，需要加快落实。

3、底价成交7幅

开拍1分钟，7幅地待公证。包括人居森林、鼓楼幕府创新区、龙华路、禄口、溧水G04以及2幅商办用地全部底价成交。

1、人居森林G15

出让面积：33955.83㎡

起拍楼面价：20502元/㎡

最高楼面限价：23447元/㎡

容积率：1.0＜Far≤2.6

成交楼面价：20502元/㎡

拿地总价：18.1亿

溢价率：0

拿地房企：南京宁南

从这次房企意向参拍名单来看，人居森林依然落寞中的一员，尽管雨花经开区拿出最大的诚意，最后还是被国企托底。此次拿地南京宁南这家房企，通过企查查股权穿透图可以看出，南京宁南房地产开发有限工资实为南京软件谷发展有限公司100%控股子公司，而南京软件谷发展有限公司背后大股东则为雨花国资。

和其他新城比，人居起点很高，但无奈落地较慢，赶上市场下行期，板块价值遭受质疑。好在区域已通地铁，交通其实蛮方便的，G15地块旁边有小学有中学预计今年开建，预计引入南京一中。除此之外，整个人居森林规划有14幅住宅用地，后面还会土地出让。

对于刚需而言，人居森林距离河西南开车仅5分钟，一河之隔房价差1.5万/㎡，性价比还是不错的。目前人居森林在售项目有铂玥江南、越秀天萃，折扣后均价在3.4-3.6万/㎡，这个价格目前自住朋友还是可以考虑的。

去年下半年以来，板块新出让宅地地价已回调至正常水平，区域最近一次拿地是在去年7月份，金基G41毛坯限价3.65万/㎡，未来房价势必会破4万/㎡。不过短期自住，人居生活配套还需依靠岱山、河西南补给，但这都是暂时的。

2、禄口G17

出让面积：33881.12㎡

起拍楼面价：6808元/㎡

最高楼面限价：7694元/㎡

容积率：1.0

成交楼面价：6808元/㎡

拿地总价：3.46亿

溢价率：0

拿地房企：盐城绿洲

G17地块紧邻如意湖风景区，周边已建成会展中心、赫贤学校（国际学校）等，未来规划幼儿园、小学、初中、医院等配套设施。

值得注意的是，这是盐城绿洲在禄口拿下的第二幅地块，首个已开发上市项目为云湖悦府，该项目规划9栋9-11层低密度洋房，建面约85、90、100、110㎡，销许均价约19666元/㎡，无升级装修包。

今年2月份摇号首开，取得了不错的成绩，据悉首开当天认购149套，揽金2.4亿，创下近期空港新城板块销售记录！根据克尔瑞2月统计数据显示，云湖悦府销售套数位居全南京TOP3，是区域内同期入市楼盘中最为畅销的项目。

目前南京网上房地产显示，云湖悦府首开推出的259套房源，已去化近9成，除了顶底楼之外基本卖完。上个月中旬又加推230套，目前正在热销中...

云湖悦府之外，周边还有在售的栖云府、星语海二期、蓝湖郡多家商品房，未来会围绕如意湖打造高品质居住区。

轨道交通方面，从官方流出的地铁规划调整线路看出，南京地铁18号线，可能会取消禄口新城东站，改道如意湖东侧设站，并经由飞天大道，相交于S1号线翔宇路南站，从西侧接入禄口机场。

倘若按照新版线路走向执行，18号线将大大利好禄口新城的众多楼盘。

3、江浦龙华路G18

出让面积：31206.24㎡

起拍楼面价：13983元/㎡

最高楼面限价：15877元/㎡

容积率：1.0

成交楼面价：13983元/㎡

拿地总价：9.6亿

溢价率：0

拿地房企：南京帝业

地块位于浦口区老城，文德路以南、江淼路以东，紧邻地铁10号线“文德路站”，学校也是有的，配套齐备，生活氛围好。但是地段因素限制着，周围老小区众多，二手房价很难有上升空间。

4、幕府创新区G21

出让面积：11764.88㎡(含仅出让地下空间1610.46)

起拍楼面价：23241元/㎡

最高楼面限价：26392元/㎡

容积率：1.0＜Far≤2.5

成交楼面价：23241元/㎡

拿地总价：5.9亿

溢价率：0

拿地房企：中能建城发（原葛洲坝）

这是葛洲坝在城北幕府创新区落下的第五子，先前打造过紫郡兰园、鼓悦兰园、长江悦府等多个商品房项目。

周边商业、教育、医疗配套成熟，居住氛围浓厚，已建成24班旭日景城小学、24班南京市二十九中幕府山中学、五塘幼儿园共3所学校，规划有24班小学、9班幼儿园各1所，教育资源不用愁。目前在售的只有长江悦府一盘，含包约4.5万/㎡。

G21地块位于鼓楼区幕府创新区，距地铁3号线、7号线五塘广场站约800米，毗邻幕府西路、中央北路，交通通达性好。地块紧邻在售的长江悦府，目前拉小（直属）分校已进驻，对区域算是一大利好。

5、溧水G04

出让面积：61494.7㎡

起拍楼面价：2012元/㎡

最高楼面限价：2303元/㎡

容积率：1.0＜Far≤2.8

成交楼面价：2012元/㎡

拿地总价：3.465亿

溢价率：0

拿地房企：南京润科置业有限公司

溧水此次的这幅住宅用地，用地面积约为6.15公顷，为拆迁安置房项目。

二、两幅商办用地成交情况：开拍1分钟，待公证，全部底价成交！

1、河西南G22商办混合用地（底价）

成交总价：5.25亿

2、牛首山G23B14旅馆用地（底价成交）

成交总价：0.95亿

总结：

本场土拍揭示了南京土地市场一个新方向，强一线龙头板块土地供应收缩，新一线齐头并进不断分流。

以雨核为例，这个板块紧邻河西、软件谷，西边是奥体和新城科技园，东边与软件谷=南部新城相接，目前新房价格在4字头，100-140㎡产品占比较多，可以说是城市首改聚集的不二之选，市场热度会进一步升温。

当然无论是一次性摘得大宗土地，还是区域深耕，对于房地产企业来说，在一定程度上都在有意规避未知风险，降低成本，提高市场竞争力。

对于购房者而言，多家优质开发商同时卷之时，可选产品会更加丰富，选择余地也会增多，所以在某种程度上，市场优胜劣汰对买房人并不是一件坏事。

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